Пазарът на недвижими имоти ! Част 10

[batDancho]

Това с части от собственост е игра за професионалисти или добри юристи. Тази попара съм я сърбала няколко пъти и продължавам да я сърбам. През годините много усилия съм положила да се отърва от съсобственостти при някои успях безпроблемно, къде купих, къде продадох, къде замених. Основния ми пролем е, че аз съм един наследник на половината, а останалата част си делят къде 5 човека, къде 8 и те все не могат да се разбират и все искат нещо повече.
Романи мога да напиша за съсобствеността - имаш нещо, нямаш нищо. Баща ми светла му памет със земите беше оправил почти всичко, но за нас не е имало проблеми, защото половината ни винаги е била делима, и навсякъде е купил от части от нормални съсобственици, които също не искат да се разправят с кривите си роднини, аз само довърших някои неща.
Но това е класика единият наследник решава че, той има малко повече права от другия и не е длъжен да плати частта на роднината и винаги това е живещият в имота.
Ако имотът е делим тази половина си се обособява в отделен имот, минава през едно дело. Ако имотът е неделим целият имот отива на публична продан, тогава купуваш цялото.
Друг е въпросът купувача какви идеи има за конкретния имот и защо го купува.
Но като цяло това са сложни и скъпи игри за добрите имоти и без добри юристи не се получават.
Отдавна отминаха времената когато са се купували прилични имоти на добри цени от ЧСИ, сега пак не са високи цените, падат с търговете, но много рядко излизат атрактивни имоти, те се продават в движение преди момента на стигане до ЧСИ.

Тук си много права. Имам няколко познати, земеделски производители, които на драго сърце купуват идеални части от земеделски
имоти като физически лица, и после сключват договор със себе си за обработка, за малко по-дълъг период от време - двадесет години
например. По този начин останалата част става практически непродаваема, защото не са много хората, освен другия собственик, който
се явява и обработвател на земята, които да се сдобият със имот със тежести. И така малко по малко целия имот преминава в ръцете им
за определен период от време. Зора е да захапят първото малко парче идеална част от имота.
Друг начин, са ми казвали, че често се практикува, е да се дари един квардатен метър от имота, и после останалата част да се продаде
на съсобственик, който вече има един квадратен метър собственост. По този начин останалите съсобственици могат да претендират само
за разваляне на дарението. Покупко-продажбата е непробиваема, ако е направена както трябва, а това всеки горе-долу грамотен и
интелигентен адвокат ще го направи без грешка.
Когато изкупувах идеални части от нивите на дядо ми от останалите наследници, и аз за малко да попадна в подобна схема със един такъв
земеделски производител, че даже стигнахме и до заплахи и разговори ' на равнище министър на външните работи '. Ама се оказа накрая,
че достатъчно добре съм си изпипал нещата и съм доста по-добре въоръжен от него, та като компромисен вариант си дадох земите при него
със определени условия и сега сме най-големите приятели.
А на нашата улица ЧСИ вече трета година продава 5/6 от една къща. в която баба Йонка има пожизнено право на ползване и скоро няма да
я продаде, като гледам, ако въобще успее, понеже собственика на останалата 1/6 е категоричен, че докато е жив, ще прави въртели.
Та наистина в това поле има много сюжети за пълнометражни цветни филми . . .

[Antonia]

Искам да споделя свойте наблюдения от страната, защото като мнозина имам имот, който е на голямо разтояние и както при мен и при мойте близки е трудна потдържката. От друга страна мнозина днес проявяват интерес от покупката на имот по морето, където много често излизат атрактивни оферти. Като цяло оставам с впечатлението, че в различните региони цените са в различна посока. По черноморските курорти цените бележат значителен спад нещо, което не се забелязва в големите градове. Много голяма разлика има и в цените по селата и малките градове. Цените в селата и малките градове, където има ниска престъпност и имотите не са обект на грабежи и вандализъм, държат в пъти по високи цени от имотите в малките градове и села с висока битова престъпност.
Според думите на брокер, работещ в София и търгуващ в цялата страна в отделни квартали на София, цените на старото строителство е възможно да започнат леко да спадат, но в районите с добра инфраструктура това е малко вероятно. Ако някой възнамерява да инвестира в имоти с цел препродажба на по късен етап трябва да отчете няколко рискови фактора преди да направи въпросната инвестиция. На първо място инвестиция в стари жилищни сгради тип панелно стройтелство крие огромен риск при евентуално земетресение, защото повечето апартаменти са на възраст около 50 г. и спешно се нуждаят от укрепване на техните заварки, а това не е направено в нито една от санираните сгради. На този вид сгради им предстоят сериозни и скъпи ремонти, за да бъде удължен живота им и за това този тип строителство в цялата страна е една рискова инвестиция, която крие дори рискове за здравето на свойте обитатели най вече в региона на София и Перник, който са сеизмично по-нестабилни региони.

[Aquila]

Пазарът на недвижими имот в България е един от най-горещите в света с едни 20% растеж на година до началото на тази година. Спирачката обаче беше ударена внезапно и поради бавните реакции на този пазар, които реагира последен на финансовите условия, това все още не се усеща.
Лихвата на ЕЦБ обаче е вече 3,75%, +0.25 пункта идната седмица и поне още едно обещано и гарантирано вдигане с 0,25 пункта. Юли месец лихвата ще е 4,25% +2-3% минимум за банките за формиране на печалба = на ипотечна лихва от 7%+ като минимум.
Но още по-притеснителното за тепърва взимащите кредит е изтеглянето на ликвидност от пазара, тъй като ЕЦБ напълно спря да ре-инвестира средствата по APP. Това са едни 30 милиарда изтеглени от пазара всеки месец.
По-малко пари в обръщение с настъпваща дефлация ще оскъпи кредита още-повече. Тя дефлацията всъщност идва от другия месец при цени на производител в Еврозоната от само 1 (един) процент за май месец. Спад от цели 43% преди година!
Това е огромен шок.
Не че 7%+ лихва и то реална при да речем в най-добрия случай нулева инфлация, не може да се плати. Може. Но кредито-получателя, и бизнес и домакинства, свикна цели 10 години да плаща нулева или отрицателна реална лихва, тоест да му се обезценява кредита от инфлацията при -0.50 лихва на ЕЦБ и положителна инфлация минаваща 10% в Европа и цели 17% в България. Т.е., при 2-3% лихва по кредит банката ти дава да речем през миналата година 15 лева на всеки 100 лева за да ти даде кредит. Дават ти пари за да ти дадат пари. Върнаха се времената от 2007-2008-ма когато се взимаше кредит за щяло и нещяло защото тежестта на кредита не се усещаше. Особено последните 3 години.
И идва пълен обрат в паричната политика за изключително кратък срок, но пак да го напиша, не толкова силно затегнатата парична политика ще е шок за кредитополучателя, а това колко реално скъп му е станал кредита и липсата на навик да се плаща реална лихва.

[Elsup]

Като цяло последната година виждаме един доста сериозен ръст на цените на имоти който за мен не е много реален. В град като нашия в който няма никакво развитие , дори работа , производство цените скочиха с над 200 процента което лично за мен си е надуване на един балон. Цените на квартирите например стигнаха 400 лв на горе, по заплати сме на последно място в България. Реално повечето хора в града работят за минимална заплата, което не отговаря на стандарта и цените на наемите. Апартаменти скочиха да цени от 80 000 лв за двустайните жилища, 120 000 за тристайните жилища като това е минимума. Тези цени са напълно нереалистични и скоро мисля че ще се сринат толкова бързо както и ги надуха. Лично аз ако сега реша да купя имот бих предпочела да го взема в по-голям град или дори на морето. Някъде където има развитие и бих имала полза от това дори и само да го пускам под наем. В момента идеята е да се продава на тези цени а не да се купува, защото мисля че цените няма да се задържат дълго на пазара така. Дори си говорих с моя близка която казва че 60 000 евро в момента бих могла да си купя жилище дори в Милано. Не мисля че случващото се с имотите в България отговоря на стандарта и на заплатата на българина. Не знам в момента дали има голямо търсене на имоти но тук при нас ми се струва доста заспал пазара. Движение няма. Наистина се надявам да се нормализират нещата защото с цените на имотите в момента и ипотеката не е вариант защото вноската би ти била супер голяма, ако се случи да останеш без работа как ще я погасяваш. Не знам просто мисля че трябва да се почака да се успокоят нещата и че сега точно не е момента да се купуват имоти, поне не и при нас.

[Aquila]

Брокерите в София отчитат 15% спад в обема на сделките от началото на годината, а истински високите лихви още не са дошли.
8-10% лихва при положение, че кредитополучателите бяха свикнали 10 години на 2-3%, дефлация, т.е. поскъпване на цената на парите + изтегляне на ликвидност от ЕЦБ, а от там и в България понеже сме в борд = рецепта за катастрофа.
Още по-лошото е, че самите банки и кредитополучатели още не осъзнават, че преминахме много бързо от режим "инфлацията изяжда стойността на кредита", към режим " дефлацията и високите лихви силно оскъпяват кредита".

[minkov]

Брокерите в София отчитат 15% спад в обема на сделките от началото на годината, а истински високите лихви още не са дошли.
8-10% лихва при положение, че кредитополучателите бяха свикнали 10 години на 2-3%, дефлация, т.е. поскъпване на цената на парите + изтегляне на ликвидност от ЕЦБ, а от там и в България понеже сме в борд = рецепта за катастрофа.
Още по-лошото е, че самите банки и кредитополучатели още не осъзнават, че преминахме много бързо от режим "инфлацията изяжда стойността на кредита", към режим " дефлацията и високите лихви силно оскъпяват кредита".

Пазарът на недвижими имоти в България действително е свит в момента, не знам дали са точно 15%, според мен и повече за страната - това според нотариусисте. Само дето причината не е във високите лихви, защото ипотечните кредити за покупка на имоти в момента се отпускат при лихви около 4.2 %. Такива лихви като 8-10% няма на пазара на кредитите.
Пазарът се свива по друга причина - защото продавачите решиха да "индексират" цените на предлаганите имоти и то не без участието на агенциите за недвижими имоти с някакъв процент на инфлация. Понеже наблюдавам цените на имотите във варненския регион, имоти които се предлагат от по-дълго време вече са с цени от 70 до 100% (т.е. удвоени) по-скъпи от преди година. При това тези имоти не са особено атрактивни и даже на по-ниската цена на са намерили купувачи.
Та при такава лакомия от страна на продавачите просто няма как пазара да не се свие. Имотите с разумни цени изчезват веднага от пазара защото има "разумно" търсене. Няма луд ентусиазъм за вложения в недвижими имоти както беше 2006 - 2008 г. та да има такъв ръст на цените.
Според мен, поне за България по-високите лихви няма да повлияят на пазара на недвижими имоти, по-скоро неразумното предлагане се явява спънка за развитие на пазара.
При покупка на имот лихвата по кредита не е най-важния фактор при вземане на решение за инвестиция, защото който е умен трябва да е подготвен за различните лихвени изненади.
Кредит за жилище обикновено се взема за по-дълъг период от време - между 10 и 20 години, а понякога и 30 години. Трябва да си пълен наивник за да разчиташ, че през целия този период ще се радваш на комфорта на ниската лихва. Естествено, поради цикличноста на движението на лихвените равнища през периода на обслужване на кредита ще има и периоди на ниски лихви и такива с по-високи лихви. При покупка на имот сметките които се правят са по-различни, защото освен лихвата, която е разход, има и спестени разходи или добавени приходи в следствие на притежавания имот и реалната цена на кредита е разликата между двете величини. Доколкото спестените разходи или добавени приходи в следствие на инвестицията като правило растат в годините непрекъснато, няма как да бъдат догонени от по-високите лихви и принципно в края на кредитния период трудно може да излезеш на загуба.
Естествено това важи за тези, които наистина могат да ги направят тези сметки и да ги осъзнаят.

[lyubo]

Пазарът се свива по друга причина - защото продавачите решиха да "индексират" цените на предлаганите имоти и то не без участието на агенциите за недвижими имоти с някакъв процент на инфлация. Понеже наблюдавам цените на имотите във варненския регион, имоти които се предлагат от по-дълго време вече са с цени от 70 до 100% (т.е. удвоени) по-скъпи от преди година.

Това стана и в София с цените на панелките. Поскъпване със 70 - 100% още от преди година време.
Имотите в България се оказаха, че са с отлична доходност за последните 20ет години. В периода 2001 - 2003 г. двустаен апартамент се продаваше за 15-16К USD, а сега такъв апартамент в същия район на София няма под 120 000 €вро, при това е по-стар имота с още двайсет години. Някъде около 1000% ръст го виждам. Ръста е сравним с този на криптокойните.

Забогатяха тези дето имат за продан и обедняха тези дето щяха да закупят.

[ndimitrov73]

Това стана и в София с цените на панелките. Поскъпване със 70 - 100% още от преди година време.
Имотите в България се оказаха, че са с отлична доходност за последните 20ет години. В периода 2001 - 2003 г. двустаен апартамент се продаваше за 15-16К USD, а сега такъв апартамент в същия район на София няма под 120 000 €вро, при това е по-стар имота с още двайсет години. Някъде около 1000% ръст го виждам. Ръста е сравним с този на криптокойните.

Забогатяха тези дето имат за продан и обедняха тези дето щяха да закупят.

По интересен е въпроса: Намират ли се купувачи на тези страшни цени?.

[minkov]

По интересен е въпроса: Намират ли се купувачи на тези страшни цени?.

Ако имота е качествен - да, но повечето не са такива и си стоят по обявите с години
Лошото е, че наш Ганьо понятие си няма от пазар и пазарна стойност. Нашия Ганьо кара по аналог - понеже в съседния блок, който е ново строителство 80 квадрата вървели по 150 хиляди евра и той за неговата шейсет годишна панелка също иска 150 хиляди евра, въпреки, че трябват поне 20 хиляди евра само да се изрине това дето е успял да натвори вътре за шейсетте години дето го е стопанисвал той и баща му.
Всъщност добрите и качествени имоти ново строителство са на приемливи цени и се продават доста добре и има купувачи, а старите бараки си стоят по обявите.
Същото е и със селските имоти - ей до нас комшията си продаваше къщата и 600 квадрата двор за 30 хиляди евра - 3-4 години никой не я купи, щото ще е по-евтино да я събориш и да направиш нова, отколкото да я ремонтираш и от няколко месеца вече сложил цена 75 хиляди евра, щото според него тя тази къща не била за българските бедняци и на чужденци щял да я продаде. А тя къщата 35 кв.м. и покрива й хлътнал. Опитах се да му обясня, че няма да е жив да дочака да я продаде за тази цена, ама той упорит - парите му трябвали, щото дъщеря му била под наем и с тези пари трябвало апартамент да си купи.
Ей такива ми ти работи на пазара на имоти.
В общи линии пазара е изкривен поради нереална самооценка на имотите от страна на продавачите, като цените не са базирани на някаква пазарна база, а на нереалистичните им желания и по този повод много имоти стоят и реално се рушат и губят стойност вместо да се реализират и всеки да си получи своето.
Чувал съм, че по по-белите държави имало някакви регламенти на какво трябва да отговаря един имот като се продава ама ние сме още много далеч от такива правила и всеки си прави каквото си иска.

[niko]

..........
Чувал съм, че по по-белите държави имало някакви регламенти на какво трябва да отговаря един имот като се продава ама ние сме още много далеч от такива правила и всеки си прави каквото си иска.

В общи линии се доверяват на агенциите, които ги съветват за реалната цена на имота. Но съществуват и така наречените от мен богати селяндури. Има примерно 10-12 имота, получава солиден доход от половината, а другата половина ги е обявил на цени, които сигурно не може и да изпише. Питам го защо и му обяснявам, че ако ги предложи на нормална цена, ще ги отдаде под наем и така ще му носят приход, защото в момента са само разход. А той ми вика, че пари си имал и друга цена няма да приеме.
А твоят е беден селяндур