Пазарът на недвижими имоти ! Част 10

[ndimitrov73]

И аз съм на мнение, че пазара на имоти се поуспокои, но до редукция на цените ще мине още доста време.
Тези, които инвестираха в имоти, за да запазят стойността на парите вече изчезнаха от пазара. лихвите по ипотечните кредите взеха да се вдигат.
Имотът като инвестиция винаги съм казвала, че е за дългосрочни играчи или за такива, които нямат идея за инвестиция, но имат свободни пари.
Аз се наврях в не точно неприятна ситуация, но нещо подобно с едни земеделски земи с арендатори. Свърза се една жена с мен, която има земи до моите. Продава част от тях по спешност, предложила ги на арендатора на много прилична цена с условие, че парите и трябва веднага, той и отказал, ще ги купи, ама парите на части пък след незнам колко време, свързала се с моя арендатор - той й казал че ще си мисли и не и давал отговор и стигнала до мен.
Дигнах се, на място оформихме всичко за 2 дни, платих. Ударих едно рамо и на жената за решението на нейния проблем освен финансите. Пък аз прибавих нещичко към моите земи. Моят арендатор прие философски нещата, кой превари, той завари, призна ми че е бил с намерение да сваля цената и затова е мотал жената, другия обаче сега ми звъни 1 път седмично с предложение да му ги продам на цената, която съм купила. Аз обаче не продавам към този момент.
Като инвестиция не е някаква изгодна и с бърза възвращаемост, но пък гледам да прибавям по нещичко през годините в тази сфера към семейното наследство. Колко и да викам, че съм европейка и т.н. съм си българче, което си е привързано към земята и към собствеността.

Това е разликата между апартамента и земята. Апартамент къща и т.н. искат подръжка и разходи за подръжка, а земята нищо не иска. Само да не те търсят за пустееща ама винаги можеш да платиш едни 20 лева на някой ром да ти окоси тревата. Лично аз предпочитам да се инвестира в земя и дори, ако е на хубаво място на сносна цена смятам, че е добра инвестиция. Минков добре го е описал ама с пари всеки може, майката на добрата инвестиция е с малко пари да изкараш максималното. Сега да купуваш на тези цени имоти не ми се вижда удачно. Пак казвам това си е лично мнение.

[jssj]

Аз също мисля,че пазара в БГ вече е тотално изкривен. Моя град за 10год по официални данни след преброяването е намалял с 22 000 ч. Неофициално са около 30 000. Около 30% от новопостроените жилища по общинска статистика са необитаеми. Според мен са по-вече.Новите блокове масово са празни. Всички обаче са купени, тоест в града има по-вече инвеститори отколкото хора нуждаещи се от жилище. Очаква се емиграцията на младите хора да продължи с ускорени темпове, особенно след като вече почти изравнихме цените на стоките, а доходите щели сме да изравним след 45год. След още 10 г други 20-30 000 ще са напуснали града.Това изоставане на доходите и свиващото се потребление ще се отрази още по-пагубно на икономиката. Ние реално сме си в рецесия. Две години кърпим пложението с военно производство. То май и други държави са така - оръжие, боеприпаси, лекарства и петрол. В другите държави цените на имотите вече падат. Тук обаче като всичко останало в държавата ни пазара на имоти е силно манипулиран. Затова си мисля,че срива ще се случи изведнъж. Това дето населението държало 150 милиарда сигурно е вярно, но те се държат от сравнително малко на брой хора. Аз имам няколко приятели които сега си продадоха апартаментите и държат на сметка по-200-300 000Е, те дали ще си купят пак апартаменти след 5г ако цените продължат да растат? За мен икономическата картинка в България е направо страшна, и не виждам читави хора които да се заемат с управлението на държавата.

[minkov]

Има принципни разлики в идеята за инвестиции в земя и инвестиция в жилищен имот.
Инвестицията в жилищен имот е инвестиция с голям хоризонт на възвръщаемост. Не е за краткосрочни печалби. Там хоризонта е далеч в бъдещето, даже може да не се ползва от самия инвестиращ а от следващото, че даже и от по-с;едващото поколение. Истинската инвестиция в недвижимост е просто едно по-добро и сигурно място за съхранение на пари. Това е нещо което да ти дава сигурност в бъдеще, че ако останеш без пари има какво да осребряваш. Ако имаш късмет може да не се наложи никога да го осребриш и тогава инвестицията се ползва от наследниците.
Самия пазар на недвижими имоти е силно сегментиран, като ясно се различават поне три сегмента - пазар на нови жилища, вторичен пазар - включва условно нови жилища построени в последните 5-10 години и пазар, който аз наричам бедняшки - там се предлагат жилища, който са в доста напреднал стадии на амортизация - както морална, така и физическа - включват се основно жилищата построени по соц времената - тези жилища не са съобразени със съвременните условия, трябва сериозни инвестиции за да ги докараш до ефективно ползване.
Отделно от това има и трети пазар - селските жилищни имоти - там в момента е ренесанс и търсенето е огромно, но липсват достатъчно качествени имоти.
Та трите "градски" сегмента на пазара имат различна динамика и различни ценови условия. Новопостроените жилища си държат цената и строителите са по-склонни да не продават отколкото да намаляват цените - това от директни наблюдения.
Вторичния пазар на сравнително нови жилища също е стабилен, защото там обикновено продавачите за никъде не бързат и могат да чакат колкото си искат, докато получат удовлетворяваща цена.
Пазара на бедняшките жилища в момента наистина е падащ, защото от една страна има много хора които искат да се отърват от такъв имот, защото той е повече бреме отколкото да носи някакви ползи. А отделно от това има много, предимно млади семейства, които нямат друг вариант да се сдобият със собствено жилище освен при цените от "бедняшкия" пазар.
Та доколкото при градския жилищен пазар има реално три различни пазара аз си мисля, че падащ е самопазара за бедни. Пазарите за хората с пари си държат цените и такива сривове като 20-30% в цените си мисля, че няма как да се случат.

[ndimitrov73]

Има принципни разлики в идеята за инвестиции в земя и инвестиция в жилищен имот.
Инвестицията в жилищен имот е инвестиция с голям хоризонт на възвръщаемост. Не е за краткосрочни печалби. Там хоризонта е далеч в бъдещето, даже може да не се ползва от самия инвестиращ а от следващото, че даже и от по-с;едващото поколение. Истинската инвестиция в недвижимост е просто едно по-добро и сигурно място за съхранение на пари. Това е нещо което да ти дава сигурност в бъдеще, че ако останеш без пари има какво да осребряваш. Ако имаш късмет може да не се наложи никога да го осребриш и тогава инвестицията се ползва от наследниците.
Самия пазар на недвижими имоти е силно сегментиран, като ясно се различават поне три сегмента - пазар на нови жилища, вторичен пазар - включва условно нови жилища построени в последните 5-10 години и пазар, който аз наричам бедняшки - там се предлагат жилища, който са в доста напреднал стадии на амортизация - както морална, така и физическа - включват се основно жилищата построени по соц времената - тези жилища не са съобразени със съвременните условия, трябва сериозни инвестиции за да ги докараш до ефективно ползване.
Отделно от това има и трети пазар - селските жилищни имоти - там в момента е ренесанс и търсенето е огромно, но липсват достатъчно качествени имоти.
Та трите "градски" сегмента на пазара имат различна динамика и различни ценови условия. Новопостроените жилища си държат цената и строителите са по-склонни да не продават отколкото да намаляват цените - това от директни наблюдения.
Вторичния пазар на сравнително нови жилища също е стабилен, защото там обикновено продавачите за никъде не бързат и могат да чакат колкото си искат, докато получат удовлетворяваща цена.
Пазара на бедняшките жилища в момента наистина е падащ, защото от една страна има много хора които искат да се отърват от такъв имот, защото той е повече бреме отколкото да носи някакви ползи. А отделно от това има много, предимно млади семейства, които нямат друг вариант да се сдобият със собствено жилище освен при цените от "бедняшкия" пазар.
Та доколкото при градския жилищен пазар има реално три различни пазара аз си мисля, че падащ е самопазара за бедни. Пазарите за хората с пари си държат цените и такива сривове като 20-30% в цените си мисля, че няма как да се случат.

Първо добре горе долу добре си разработил темата. Само иска да допълня, че има и един друг бизнес с недвижимите имоти. Та не само дългосрочна инвестиция може да ти носи печалба. Има бизнесмени които купуват жилища на изгодни цени поправят ги и после ги продават на по висока цена с цел печалба. За жилища под наем няма да споменавам защото за мен това е направо кошмар като се има предвид как вървят целите на жилища под наем и с мисълта, че могат да ти разбият апартамента наематели те или да те завземат с неплатени ток и вода и т.н. и т.н.

[balcon]

724 кв. м. "на тапа" в Бургас струват 3 млн. евро. Предимствата на имота са приказната панорамна гледка към града, предполагам и към морето и морската градина. Имота е без аналор и затова и цената е такава - безаналогова.
Няма гледка към който и да е наш град, която аз бих определил като приказна, но хора с пари има всякакви. Може и да се намери клиент на тази цена.

[batDancho]

И аз съм на мнение, че пазара на имоти се поуспокои, но до редукция на цените ще мине още доста време.
Тези, които инвестираха в имоти, за да запазят стойността на парите вече изчезнаха от пазара. лихвите по ипотечните кредите взеха да се вдигат.
Имотът като инвестиция винаги съм казвала, че е за дългосрочни играчи или за такива, които нямат идея за инвестиция, но имат свободни пари.
Аз се наврях в не точно неприятна ситуация, но нещо подобно с едни земеделски земи с арендатори. Свърза се една жена с мен, която има земи до моите. Продава част от тях по спешност, предложила ги на арендатора на много прилична цена с условие, че парите и трябва веднага, той и отказал, ще ги купи, ама парите на части пък след незнам колко време, свързала се с моя арендатор - той й казал че ще си мисли и не и давал отговор и стигнала до мен.
Дигнах се, на място оформихме всичко за 2 дни, платих. Ударих едно рамо и на жената за решението на нейния проблем освен финансите. Пък аз прибавих нещичко към моите земи. Моят арендатор прие философски нещата, кой превари, той завари, призна ми че е бил с намерение да сваля цената и затова е мотал жената, другия обаче сега ми звъни 1 път седмично с предложение да му ги продам на цената, която съм купила. Аз обаче не продавам към този момент.
Като инвестиция не е някаква изгодна и с бърза възвращаемост, но пък гледам да прибавям по нещичко през годините в тази сфера към семейното наследство. Колко и да викам, че съм европейка и т.н. съм си българче, което си е привързано към земята и към собствеността.

Винаги съм смятал, че инвестицията в земя е най-перспективната инвестиция. На земята практически няма какво да и се случи -
нито може да изгори или някой да ти я открадне, нито да я срине земетресение до основи. Аз също имам доста инвестирани средства в земи,
като получавам сравнително добри доходи от тях във вид на рента. Също като тебе се оглеждам за продажба на земи и купувам
при възможност. Не съм съгласен обаче, че инвестицията в земя е със бавна възвръщаемост. Поне при нас в търновския край
земеделската земя е един от най-бързоликвидните активи от доста време насам. Има доста фондове и големи земевладелци, които
изкупуват всякакви земи в районите си, без много да се пазарят за цената. Ако реша да продавам, мога да отида при някой от тях,
и ако стиснем ръце за цената, да му подпиша едно пълномощно да продаде моите земи на себе си, и да си тръгна с пари след няколко
часа. Поне такава е практиката при нас. Преди години, на курсовете, на които ни даваха лицензи за оценители на земеделски земи,
недвижими имоти и други, лектора каза едно нещо, което съм запомнил - "реалната цена на недвижим имот, включително земи, е равна
на годишния доход, който получаваш от имота, умножена по двадесет и пет" След скока на рентите през последните няколко години,
според мен земедилските земи са все още подценени, защото поне при нас цените им са под тази сума. Вече е нормално да получаваш
рента от 60-80 лева за декар земеделска земя трета-четвърта категория. А все още са единични сделките, които се сключват на цени,
по-високи от 1500 лв / декар. /реални сделки, а не обявените цени по сайтовете/ Реално земите, които съм купил преди десетина години
за 650 лева / декар, вече ми носят повече от 10% годишна доходност. Даже и да пресметна лихвите, които съм загубил, ако държах
парите през това време в банка, излиза, че инвестицията се е изплатила напълно.

[balcon]

Предполагам, че не много хора са достигнали до този клип, а мисля че може да се извлече полезна информация по темата за имотите. Христо Дамянов не е най-харизматичният събеседник, но колегата му е, а водещият е на ниво. Факт, с който и аз не мога да не се съглася от този клип е, че в повечето случаи това, което се обявява от ЧСИ в повечето случаи далеч не е най-добрата оферта на пазара.

[batDancho]

Предполагам, че не много хора са достигнали до този клип, а мисля че може да се извлече полезна информация по темата за имотите. Христо Дамянов не е най-харизматичният събеседник, но колегата му е, а водещият е на ниво. Факт, с който и аз не мога да не се съглася от този клип е, че в повечето случаи това, което се обявява от ЧСИ в повечето случаи далеч не е най-добрата оферта на пазара.

Доколкото аз знам, ЧСИ взима твърда такса плюс процент от реализацията.
Така че те имат интерес да продават колкото може по-скъпо, за да им влизат повече
пари в касичката.

[balcon]

Доколкото аз знам, ЧСИ взима твърда такса плюс процент от реализацията.
Така че те имат интерес да продават колкото може по-скъпо, за да им влизат повече
пари в касичката.

Част от имотите, които се предлагат от ЧСИ и според мен задължително трябва да се избягват от непрофесионалисти са например: "Продава се 1/2 идеална част от къща в с. Стойките", т.е. двама братя не могат да се разберат как да разделят бащинията, а на единият му трябват пари. Имах неблагоразумието да се обадя преди години и да попитам коя точно половина от къщата се продава и откровено ми се изсмяха.

[Novak]

Това с части от собственост е игра за професионалисти или добри юристи. Тази попара съм я сърбала няколко пъти и продължавам да я сърбам. През годините много усилия съм положила да се отърва от съсобственостти при някои успях безпроблемно, къде купих, къде продадох, къде замених. Основния ми пролем е, че аз съм един наследник на половината, а останалата част си делят къде 5 човека, къде 8 и те все не могат да се разбират и все искат нещо повече.
Романи мога да напиша за съсобствеността - имаш нещо, нямаш нищо. Баща ми светла му памет със земите беше оправил почти всичко, но за нас не е имало проблеми, защото половината ни винаги е била делима, и навсякъде е купил от части от нормални съсобственици, които също не искат да се разправят с кривите си роднини, аз само довърших някои неща.
Но това е класика единият наследник решава че, той има малко повече права от другия и не е длъжен да плати частта на роднината и винаги това е живещият в имота.
Ако имотът е делим тази половина си се обособява в отделен имот, минава през едно дело. Ако имотът е неделим целият имот отива на публична продан, тогава купуваш цялото.
Друг е въпросът купувача какви идеи има за конкретния имот и защо го купува.
Но като цяло това са сложни и скъпи игри за добрите имоти и без добри юристи не се получават.
Отдавна отминаха времената когато са се купували прилични имоти на добри цени от ЧСИ, сега пак не са високи цените, падат с търговете, но много рядко излизат атрактивни имоти, те се продават в движение преди момента на стигане до ЧСИ.