Пазарът на недвижими имоти ! Част 10

[Aquila]

Вчера гледах една брокерка по Бтв.
Въпрос – Покачването на лихвите ще свали ли търсенето?
Отговор – Ами не, те лихвите се качват бавно. (Брокерката явно не знаеше, че Фед и ЕЦБ качват лихвите с 0,75 проценти пункта на всяко заседание. Подобно бързо покачване на лихви не е имало до сега нито в САЩ, нито в Европа.)
Въпрос – Няма ли да паднат цените и тук както в САЩ?
Отговор -Ами не, те първо цените в САЩ не са паднали.

[КинО]

Цитат/ Аз говорех за начално образование - до 4 клас - по селата има по-възрастни учители с много опит точно в началното образование - за по-горните класове опредлено в града е много по-добре
Всъщност това е много интересен въпрос - как някои избират училище за дете в първи клас - според мен не се избира училище, а учител за дете в първи клас - никакво значение няма в какво училище ще е първокласника, а точно на какъв учител ще попадне / Цитат

А това с избирането на училище е голям проблем в големите градове. Особено как това преместване в пространството се отразява на хората. Визирам София.
Категорично е вярно твърдението, че огромна част от трафика в пиков час е за откарване/ вземане от на деца на училище. И то не до училища в квартала, а училища в централна градска част, което всъщност образува трафикът по входно изходните оси.
Обикновено тези оценки (че едно начално училище е по- елитно, добро и т. н.) са направени от друг, който по незнайни причини някой е възприел за авторитет и това тръгва като снежна топка и ходИ го спри. В такива училища има огромен брой паралелки, което автоматично означава и огромен брой деца, а това съответно ще доведе и до голям брой проблемни такива, а пространствата са си стандартни като за всяко училище, че и по- малки. Което с принципа "Парите следват ученика" онеправдава училища, които попадат в категорията не особено атрактивни. Всъщност се получава обратния ефект - в тези училища има по две паралелки (може и по- малко) от випуск, което прави училището много по- добре изглеждащо - няма огромни тълпи деца, няма проблемни деца и съответно тормоз към по- малките и има място за всички да спортуват в извънучебно време. Всъщност моя син учи в кварталното училище, което всъщност описвам и впечатленията ми са преки. Както Минков казва, много по-важно е отножението на учителя и то много по- лесно е да бъде добро в по- малък колектив отколкото в огромните училища с много класове, смени и деца съответно. И също така средата и отношението на другите деца, особено на по- големите.
След друг важен момент е доколко за едно дете е приятно и полезно да пътува полвин един час с изнервения си родител и да го слуша как ..... поздравява останалите участници в задръстванията )

[Aquila]

Фейк новини за пазара на недвижими имоти само се разпространяват.
Лихвата по кредитите няма да се вдига, или ще се вдигне, но много малко. Търсенето няма да спадне. Цените на имотите ще се качат и през следващата година.
А дори и в САЩ и Европа търсенето да се срива и цените не падат, това няма да стане в България.

[Aquila]

Продажбата на нови недвижими имоти в САЩ реално е паднала като обем на нивата от преди пандемията. Спада от тук нататък вече ще е интересен.

[minkov]

Фейк новини за пазара на недвижими имоти само се разпространяват.
Лихвата по кредитите няма да се вдига, или ще се вдигне, но много малко. Търсенето няма да спадне. Цените на имотите ще се качат и през следващата година.
А дори и в САЩ и Европа търсенето да се срива и цените не падат, това няма да стане в България.

Пазарът на имоти в България е силно извратен. и крайно нелогичен, защото е манипулиран точно от брокерите.
Основния проблем е, че брокерите не играят за клиента, а играят само за себе си и твърдо против пазара.
Най-нелогичното нещо е това, че вземат комисионна и от двете страни по сделката и поне във Варна комисионната е по 3% от всяка от страните и доколкото продавача я е натоварил в цената, то за купувача имота се оскъпява минимум 6% още при покупка, а допълнително се оскъпява от брокера (или поне се спъват сделки) защото стремежа му не е да направи сделка въобще, а да направи сделка при максималната цена заради по-голямата комисионна.
Та като се има предвид тези утежняващи сделката плащания и то в момента на сключването й, едва ли някой, който е тръгнал да купува ще се трогне от 1% повишение на лихвата, след като тези пари ще се плащат някъде далеч в бъдещето.
Моят опит с полупката на имоти показва, че много по-добра сделка се постига, ако успееш да се добереш до директния продавач - при всички положения ще получиш имот на цена много по-добра отколкото ако използваш брокер за посредник. Малко е трудно да се добереш до директния продавач, но не е невъзможно и си струва, защото по-добрата цена ще компенсира увеличената лихва на банката.
Иначе по телевизията почти не минава седмица, без да се появи някой брокер от по-големите брокерски компании и да обяснява, че няма как да не се вдигнат цените и, че те по принцип ще си разстат, та да бързаме да купуваме, да не изтървем евтиното.
Естествено, че техните коментари нямат нищо общо с реалноста, независимо от това дали пазара е в растеж или е заспал около нулата.

[Aquila]

Продажбата на нови недвижими имоти в САЩ реално е паднала като обем на нивата от преди пандемията. Спада от тук нататък вече ще е интересен.

Спада при продажбите съществуващите домове в САЩ е с 35% за годината.
На ЕЦБ лихвата от вчера е 2%, на Федералния Резерв другата седмица ще стане 4%. Такива лихви не е имало от преди времето на Световната финансова криза.
Както казва една брокерка по Бтв - "Не се бойте, лихвата се качва ама с малко"

[Novak]

Като цяло брокерите вадят доста некоректни практики и наистина комисионните им не са малко. Зависи и какво предлагат срещу тази цена - юридическата услуга, набавянето на документите по имота, воденето на купувачи и разни други услиги. За продавача си е някакво улеснение, но за купувачите не. Отделно те плащат оичайно нотариалните такси данък върху имота при склюване на сделката и при тях с брокерската комисионна нещата се натоварват доста, пък ако решат и да ползват независим адвокат пък съвсем. Съществува и едно племе некоректни брокери, които освен комисионната искат и някаква горница да изкарат, клатят купувачи - дай Х лева и ще ти сваля от цената или ще ти го запазя и т.н. Трудно доказауеми, но както чувам честа практика. Такива бягат като дявол от тамян като чуят, че основно условие е сделката да е на реалната цена и всичко да мине по банка.
Най-лошият вариант е е с двама брокери - един на продавача и от друга агенция на купувача. Сключиш ли един път договор с агенция, дори и да продадеш без тяхна помощ пак дължиш някаква комисионна. Като цяло в агенциите се задържат неатрактивните и надценени имоти, заради което често разкарват клиентите по имоти, които не отговарят на изискванията им с надеждата, че ще им писне и ще се закачат за нещо. А пък и вече са ги приклещили с договор, за да почнат да им показват и смятат, че няма мърдане.
Сериозните агенции разделят комисионнаата на етапи при сключване на сделката -при предварителен договор, при сключване на сделката и окончателно след вписването.
Зависи от гледната точка, ако знам какво искам и на каква цена и брокера ми го осигури, предпочитам брокер, пести време.
Имам наблюдения при нови сгради строени от собственици, не работеха с брокери, продаваха лично, за добра цена не бих казала, скъпо продадоха макар и бавно.
Зависи и дали си на зор, било за жилище, било за промишлен имот, че да правиш компромиси. Като всеки пазар пълно със спекуланти и не прощава невнимание.

[L&T]

В нашия град цените на имотите тотално откачиха. Можем спокойно да ги сравняваме с цените в София, Бургас и Пловдив. Градът ни не е нищо особено от гледна точка на работа и заплати но за сметка на това да си купиш жилище в Кюстендил си стана лукс. Дори и панелките скочиха страшно много но какво да се прави. Мисля че в момента най-изгодно е да се купува от чси или от хора които са на зор и спешно им трябват пари. Не знам как може двустаен апартамент в един умиращ град да струва 100 000 лв, това е лудост. За къщите да не говорим за какво става въпрос. Интересно ми е обаче когато балона се спука какво ще се случи тогава. Аз лично сега не бих си купила жилище от агенция за недвижими имоти защото цените са нереални, не виждам и кой знае какво движение да има на пазарите. Не знам тази криза колко е реална да се вдигнат цените на всичко така а заплатите да не помръдват си е чиста лудост. В момента в чужбина можеш да си купиш по евтино жилище от тук, даваш го под наем и една заплата ти е в джоба, примерно го казвам. А тук и наемите станаха между 500 и 700 лв като нашия град е един от последните в цяла Българи по заплащане на труда. Кой може да си позволи да плаща наем 700 лв на месец, чиста лудост е това. Като цяло тази цялата работа с недвижимите имоти съвсем скоро ще се спука балона и всичко ще рухне като кула от карти и който се излъгал , излъгал се. Жалко е обаче че много хора изгубиха жилищата в тази криза и не успяха да изплатят ипотеките си. Но това е в цял свят не е само в България, когато се създадат такива кризи те са пагубни за нормалните граждани във всяко едно положение.

[Aquila]

Средния размер на плащане по ипотека в САЩ е достигнал 2 500 долара. Това са 50% растеж за година.
Тази седмица Фед ще вдигне лихвата с още 0,75 базисни пункта, което означава, че плащанията по ипотека ще нарастват още.

[Novak]

Това е гояма заблуда, че в чужбина имотите да по-евтини.
Ето ви за сравнение може да гледате в този сайт, пишете си за кой град Ви интересува и ви дава средна цена за квадратен метър в централната част.
https://www.numbeo.com/cost-of-livin...ayCurrency=EUR

Ето специално за Франция, освен цена за закупуване и цена за наем.
https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/
Във Франция интересното е че къщите са доста по-скъпи за покупка, но като наемна цена са една идея по-евтини, но те обикновено са с доста по-голяма квадратура от апартаментите.

За да изкарваш добри пари от наем трябва жилището да е в голям град, за да има търсене, в големия град навсякъде цените са високи, а стане ли въпрос за център или атрактивна локация цените скачат още повече, вижда се за какво става въпрос само като се разцъкат сайтовете.
Някакви що годе нормални цени като за нашето ухо могат да се намерят в малки градчета и селца.
Ние сме една от държавите с най-висок процент на хора, които живеят в собствени жилища, за Европа средно процента е под 50. В големите европейски градове няма ново строителство освен в покрайнините. Недвижимата собственост е съсредоточена в много по-малко хора и те диктуват цените на пазара.

Ще дам пример с Амстердам, преди месец бях там на гости на приятелка, която се премести да работи там. Наето жилище двустайно нещо около 50 кв, наем 1200 евро с включени сметки. Според таблицата такова жилище гони към половин милион . Някой ако си направи труда да посмята, за 20 години даже не може да с иизплати инвестицията. Да не забравяме и годишните данъци и поддръжка, които хич не са малко. В Западна Европа и да им изгори крушката викат наемодателя да им я оправи, а не си я сменят сами.
Влагането на пари в имот е единствено, ако някой има свободни пари и иска да задържи някаква стойност.
Другият моментс покупката на такива имоти е показване на социален статус. Ханс от село с пари за покупка на имот и някакъв бизнес няма да отиде в някои от крайните квартали, а ще се забоде в атрактивните, същото е с Мишел от прованса, Питър от кънтрисайда и Пешо от горно нанадолно. Това ще държи цените докато търсенето надвишава предлагането.

Там където има търсене и е интересно е скъпо, търсенето се мени в зависимост от икономиката - едни места стават атрактивни, други вече не толкова губят стойност. Както и преди казах, за да си на гребена на вълната на този пазар и да изкарваш пари от тази работа трябва да си профи, не е за аматьори.