Пазарът на недвижими имоти ! Част 10

[minkov]

Сега е момента, за апартамента... както се пееше в една реклама по телевизията.
Е не точно за апартамента е време де, ама като цяло за закупуване на недвижимости, основно земя.
По морето имотите са неоправдано скъпи и цената на добра къща е съизмерима с цените на къщите в покрайнините на София. Поне в селата около Варна е така.
Ако човек е склонен да направи някои компромиси с местоположението е възможно да се сдобие с приличен имот практически без пари. Поне според разбиранията за парите на човек живеещ в София, Варна, Бургас или Пловдив.
В селата около Ямбол и Сливен в села без големи колонии мургави съселяни срещу 10-12 хил. лв. можеш да се сдобиеш е прилична къща и 2 декара двор.
В селата между Габрово и Велико Търново или между Велико Търново и Русе можеш да получиш прилична къща пак с декар и половина - два декара двор за около 20 хил. лв.
В Северозапада - селата около Монтана и Враца цените на приличен имот също са около 20 хил. лв. Понеже там има много язовири имаш реален шанс да имаш изглед към язовир, ама тогава гледай да е по-високо от язовира, че много се разливат и става беля.
В района на Варна и въобще по северното крайбрежие от Обзор нагоре срещу по-малко от 100 хил. евра не можеш да получиш нищо смислено, а освен това рядко се среща парцел с големина повече от 600 - 700 кв.м., защото вече всичко е раздробено и нацепено на мали парчета. Според мен не е оправдано в момента закупуването на имот в този регион, всичко е много надценено.
За сметка на това в района на Добрич цените за приличен имот са около 40-50 хил. лева, а морето ти е на 20-30-40 км. максимум. Горе долу такива са цените и в посога магистрала Хемус между Шумен и Девня.

[Lime]

Миналата година апартаментите по морето се продаваха на безценица, но и там цените тръгнаха на горе. С поскъпването на строителните материали и всичко останало може да продължи още поскъпването. Например миналата година за 20 000 евро купуваха двустаен, а в момента студиата са толкова и то, които са с такса подръжка, а тези без са на по висока цена.

[КинО]

Миналата година апартаментите по морето се продаваха на безценица, но и там цените тръгнаха на горе. С поскъпването на строителните материали и всичко останало може да продължи още поскъпването. Например миналата година за 20 000 евро купуваха двустаен, а в момента студиата са толкова и то, които са с такса подръжка, а тези без са на по висока цена.

Ами цената е въпрос на възприятие - аз лично загледах малко цени в Созопол и агломерацията Равда-Несебър-СБ-Влас и честно казано цените хич не са високи. Спрямо цените в София го отчитам. Като се има предвид и "международното положение" не виждам особени причини за натиск на цените нагоре. Миналата година видях, че сезона беше доста слаб от гледна точка руснаци (които там всъщност са си местни ) предвид визовия режим. Ще е интересно тази година как ще е

[Zagorka]

Чудя се дали сега покрай тази война в Украйна, руснаците няма да започнат да продават на безценица жилищата си по морето? Едно време купуваха по-евтино, сега може още по-евтино и да ги продадат, защото ще гледат да се утърват.
Една моя позната си беше купила 2-стаен за около 50К на 5 минути пеша от плажа в Поморие. Надолу може и да са по-евтини. Синеморец, примерно, не ми се струва популярна дестинация. Созопол по-става, Приморско също. Незнам там как са нещата и дали брокерите и за този район казват, че пазара прегрява.

[minkov]

Чудя се дали сега покрай тази война в Украйна, руснаците няма да започнат да продават на безценица жилищата си по морето? Едно време купуваха по-евтино, сега може още по-евтино и да ги продадат, защото ще гледат да се утърват.
Една моя позната си беше купила 2-стаен за около 50К на 5 минути пеша от плажа в Поморие. Надолу може и да са по-евтини. Синеморец, примерно, не ми се струва популярна дестинация. Созопол по-става, Приморско също. Незнам там как са нещата и дали брокерите и за този район казват, че пазара прегрява.

Мисля, че няма да повлияят руските имоти на пазара.
Към момента реално са непродаваеми по ред причини. Първо самите руснаци имат проблем с пътуването до България за да изповядат сделката.
Вторият проблем е със самото разплащане по сделката - българските банки от месец насам отказват откриването на банкови сметки на руски граждани, включително и на фирми собственост на руски граждани и в тази връзка самото плащане е невъзможно да се извърши.
То има начин да се заобиколи рестрикцията на банката чрез пълномощник адвокат, но руснаците са консервативни и трудно ще се навият на такава схема.
Даже да се уреди по някакъв заобиколен начин плащането идва следващия проблем - реално нямат никакъв шанс да трансферират средствата извън България, освен по незаконен начин с укрити пари през границата, ама първо нашите митничари ще са бдителни, а доколкото съм контактувал с руснаци, мисля, че те въобще няма да се навият на такава схема с незаконно пренасяне на пари през граница.
В тази връзка има и друг проблем - тази хора имат проблем да си платят и местните данъци и такси за притежаваните имоти във връзка с невъзможноста да прехвърлят парични средства към България и общините с повечко руски собственици на имоти - основно по черноморието - ще имат доста по-малко приходи и евентуални проблеми с разплащанията.
Въобще общините с повечко руски имоти ще имат главоболия. Мисля, че общината с най-много руска собственост в България е Поморие, след това са Бяла и Варна и няколко малки общини около Варна.
Та според мен към момента и вероятно за още дълго време напред имотите собственост на руснаци няма да са фактор на пазара за имоти.

[batDancho]

.....
В селата между Габрово и Велико Търново или между Велико Търново и Русе можеш да получиш прилична къща пак с декар и половина - два декара двор за около 20 хил. лв.
......

Понеже съм от този регион, това дето си го написал, не е баш тъй. След началото на коронаистерията всичко по
свястно в радиус от 20 - 30 километра около градовете се изкупи за отрицателно време. То този процес беше
започнал от преди 4-5 години, но сега от две години рязко се ускори. Вече е много трудно да намериш нещо свястно
за около 20 000 лева, което да не се нуждае от ремонт за още толкова, за да стане годно за живеене и пребиваване
по начина, по който аз го разбирам. В селото, в което е моя 'ваканционен' имот, за последните три години се заселиха
три семейства с малки деца, които почти постоянно живеят в селото, имат и жилища в града, ако им се наложи да останат.
Имам приятели с агенции за недвижими имоти, които споделят, че новата мода сред бизнесмените е да се изнасят извън
града, което изстреля цените нависоко. В моето село вече се искат 15 000 лева за двор два декара със съборена къща
или такава за събаряне. И има хора, които ги дават тези пари.
А за цените в околоморските имоти си прав - преди две години в началото на пандемията, когато доста от тези имоти
останаха празни, се разходих да оглеждам имот по крайбрежието, но някакси не ми се разделя с толкова пари за това
което ще получа за тях. На другата година обаче вече бяха си сменили собственика, явно тази им е била цената.
Едно нещо струва толкова, колкото можеш да вземеш за него, както твърдят накои хора.

[КинО]

Такаааа, минали са 6 месеца от последното пописване в тази тема и е време да се погледне отново какво се случва в бранша. Тогава Минков направи доста добра презентация но вече нещата сигурно и там са се променили драстично.
Фундамента е ясен – инфлацията в България, Европа и света драпа все по- нагоре. Вече никой не чете цифрите, които му се показват, а си измисля стойности според това какво влиза в неговата лична потребителска кошничка. Второ е изключително неприветливата среда за инвестиции в България и естествено произлизащата от това ниска инвестиционна култура (то може би е правилно да наричаме това липса на инвестиционна и икономическа грамотност)на българина. В резултат на което много голяма част от българите броят за най- сериозна тяхна инвестиция ..... влагането на пари в банка (така наречения от някогИш спестовен влог). Другата възможност е станалото модерно в последно време – „инвестиране в криптовалути”. Тук някъде съм и аз, но аз го правя като го наричам – спекулиране с криптовалути, а не инвестиция. Съответно съм съобразил обема да не е толкова съществен за бюджета ми (някъде 7 – 10% на заплата обръщам в Кракен без ливъридж – БТС, ЛТС, ЕТХ основно), че ако други ден всичките ми крипто активи стигнат съдбата на тера/ луна, това да не ми се отрази кой знае как. Абе за стойността на криптопортфейла си мисля като за нещо със стойност нула, което евентуално може да придобие стойност. Та отчитам изключително ниската ликвидност на тези активи. Което българите не правим много много по принцип. И затова може да се каже, че масовия актив и сейф хевън за българина са имотите. Което пак не бива във всеки случай да се разглежда като инвестиция (освен в случаите, когато се получава текущ доход от имота – наем, рента или аренда).
Та при така нарисувания фундамент едва ли на някой му е чудно, че вече в и-м-о-т-.-б-г като се погледнат селата, които наблюдавам са свършили приличните оферти. Това беше мое желание да се оттегля от това, дето вече не доставя никакво удоволствие, място – София и да отида да си гледам доматите и другите селско стопански занимания в някакво приятно селце, дето няма да ми се налага да давам сутрин и вечер по един час от времето си за висене в задръствания. Е вярно, че аз все пак гледам села, в не непосредствена близост до София (~70 – 80 km), че ако на жената и се приходи пак на опера или на Витоша, да може да отиде сама, пък и аз все пак ако дойде някоя добра метъл група.
Та така де – драма е в домейна недвижими имоти. Някой ако знае някъде къщенца с двор за мен да споделя – може и на лични може и лично

[minkov]

Я сега и аз да разгледам какво е дереджето с имотите шест месеца след като съм писал предходното мнение.
Изсипването на пазара на евтини имоти за продажба по морето, собственост на "руснаци" не се състоя, поне за момента. Мисля, че няма да се състои и за в бъдеще.
Конкретните причини:
Оказа се, че част от "руснаците", собственици на имоти по морето, хич не са руснаци, а са си чисти украински и всъщност от началото на войната много от имотите собственост на говорящите руски или подобен език се използват значително по-интензивно отколкото преди войната - къде от собственци, къде от техни близки, напуснали Украйна.
Отделно от това се оказа, че голяма част от руснаците не са чак толкова големи фенове на Путин и компания и мирно си съжителстват с горните украинци на територията на България и хич не бързат да се махат от тук и да се отървават на безценица от имотите, които притежават.
Даже в част от имотите собственост на руски граждани се обитават от украинци, щото тя войната си е война, ама приятелите са по-ценни.
По-интересни са други явления на пазара. На пазара се появиха имоти - не особено атрактивни, но не и за пренебрегване - говоря за района на варненското черноморие, защото там имам конкретни наблюдения.
Обиконовено това са терени закупени със свободни пари от сравнително заможни хора по време на предишния бум на пазара на имоти между 2004 и 2008 г. Тези имоти са закупени с неясна инвестиционна цел, обикновено с мисълта "да си запазя парите по някакъв начин" - повечеот купувачи по онова време са разни хора със собствен бизнес и свободни пари. Ама покрай кризата бизнесите позакъсаха и дойде време да се ползват тези пари дето целта е била да се запзят от инфлацията. И към момента по морето вървят усилени разпродажби основно на празни терени с добър потенциал и на доста приемливи цени.
За да стане ясно какво значи приемливи цени, ще поясня, защото за различните региони на страната приемливите суми са различни.
Та в момента се разпродават имоти - УПИ в чертите на близки до Варна села - на отстояние до 20 км. от града на цена от 5000 евро за декар. Само за справка - преди около година подобни терени в същите населени места вървяха на цени от 10 до 15 хил. евро за декар парцелили 10-15 евро за кв. метър. Сега цените са 5-6 евро на кв. метър и е много вероятно да паднат още.
За разлика от празните терени, при които цената е надолу, при парцелите с къщи е положението е точно обратното - за последните шест месеца цените от офертите са се увеличили поне с 1/3 - нямам представа дали има много продажби на тези цени, но така или иначе офертите са много по-високи от преди година.
Та извода е, че сега е момента за закупуване на празни парцели и евентуално бъдещо строителство.

[jssj]

Я сега и аз да разгледам какво е дереджето с имотите шест месеца след като съм писал предходното мнение.
Изсипването на пазара на евтини имоти за продажба по морето, собственост на "руснаци" не се състоя, поне за момента. Мисля, че няма да се състои и за в бъдеще.
Конкретните причини:
Та в момента се разпродават имоти - УПИ в чертите на близки до Варна села - на отстояние до 20 км. от града на цена от 5000 евро за декар. Само за справка - преди около година подобни терени в същите населени места вървяха на цени от 10 до 15 хил. евро за декар парцелили 10-15 евро за кв. метър. Сега цените са 5-6 евро на кв. метър и е много вероятно да паднат още.
За разлика от празните терени, при които цената е надолу, при парцелите с къщи е положението е точно обратното - за последните шест месеца цените от офертите са се увеличили поне с 1/3 - нямам представа дали има много продажби на тези цени, но така или иначе офертите са много по-високи от преди година.
Та извода е, че сега е момента за закупуване на празни парцели и евентуално бъдещо строителство.

Здрасти Минков! Я дай линк към парцел един декар за около 5000Е, щото аз следя пазара там от с Осеново през Варна до с Китка, и такива не вижда. Имаше един в Близнаци за 17 000 Е, и скоро го направиха 22 000 Е. Руснаците според мен обявиха сравнително добри цени, обаче търсенето секна заради страха от бъдещите лихви.

[minkov]

Здрасти Минков! Я дай линк към парцел един декар за около 5000Е, щото аз следя пазара там от с Осеново през Варна до с Китка, и такива не вижда. Имаше един в Близнаци за 17 000 Е, и скоро го направиха 22 000 Е. Руснаците според мен обявиха сравнително добри цени, обаче търсенето секна заради страха от бъдещите лихви.

Аз следя имотите само на юг от Варна. Няма ги в обявите, ама ако обещаеш да почерпиш има едни два декара по 5 евро квадрата в Бенковски. Има и други, ама точно тези два декара са много хубави - директно от собственик без никакви комисионни.
Обявите са от агенции и там цените реално са завишени с много.